Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi có mua một thửa đất với diện tích là 34,7m2 ở thị trấn, có sổ đỏ mang tên tôi. Hiện tại tôi muốn san lấp mặt bằng để xây dựng, vậy để san lấp mặt bằng có cần phải xin giấy phép hạ mặt bằng không? nếu phải xin thì tôi phải gặp cơ quan nào để xin ?
Vấn đề thứ hai xin luật sư tư vấn giúp tôi: Với Diện Tích đất trên tôi được phép xây dựng nhà như thế nào? Vấn đề thứ 3: Thửa đất này ngày xưa giữa chủ cũ và nhà bên cạnh có sự tranh chấp cụ thể như sau: Chủ cũ của tôi có nổ 2 quả mìn để san lấp mặllt bằng. Trong khi nổ mìn không ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Nhà bên cạnh đã lấn chiếm một phần của thửa đất tôi đã mua. Chủ cũ thửa đất đã làm đơn kiện và tòa án đã giải quyết, kết quả của tòa án như sau: Nhà lấn chiếm đất đã nhận là tháo dỡ công trình để chả lại phần đất đã lấn chiếm và công nhận trước tòa là chưa có bằng chứng xác thực yêu cầu chủ cũ thưở đất phải bồi thường hư hại cho nhà hàng xóm khi nổ mìn.(Vụ việc này xảy ra trước khi tôi mua thửa đất trên). Sau khi tôi mua xong tôi định làm nhà thì nhà bên cạnh lại làm đơn kiện chủ cũ thưở đất nổ min làm hư hại nhà của họ. Và họ cản trở không cho tôi làm trên đất đó mặc dù thửa đất đã mang tên tôi. Vậy tôi xin luật sư tư vấn cho tôi việc nhà bên cạnh kiện chủ cũ của thửa đất của tôi có liên quan đến tôi và việc tôi muôn xây dựng trên thửa đất đó không? Nhà bên cạnh cản trở tôi xây dựng có đúng không? Nếu không đúng thì tôi phải nhờ những cơ quan nào can thiệp cho tôi. Nhà bên cạnh hiện vẫn chưa tháo dỡ công trình để trả lại phần đất đã lấn chiếm mà tòa án đã giải quyết. Vậy tôi phải gặp cơ quan nào để đòi lại phần đất gai đình bên cạnh đã lấn chiếm? Tôi rất mong Luật sư tư vấn giúp tôi!
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.Q
Cơ sở pháp lý.
2. Nội dung tư vấn.
Thứ nhất, bạn muốn san lấp mặt bằng để xây dựng trên thửa đất có diện tích 34,7m2 ở thị trấn có sổ đỏ mang tên bạn, trong trường hợp này, nhà của bạn là nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (khoản 29, điều 3, Luật Xây Dựng 2014) thuộc đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng (điểm k, khoản 2, điều 89, Luật Xây Dựng). Vì vậy, bạn không cần phải xin giấy phép hạ mặt bằng cũng như giấy phép xây dựng.
Khoản 29, Điều 3, Luật Xây Dựng:
"Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật."
Điểm k, khoản 2, điều 89, Luật Xây Dựng:
"2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;"
Thứ hai, với diện tích đất trên bạn được xây dựng nhà theo quy định tại khoản 3 và 7, điều 79, Luật Xây Dựng 2014:
"3. Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
7. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận."
Thứ ba, việc nhà bên cạnh kiện chủ cũ của bạn nổ mìn làm hư hại nhà của họ thì không liên quan gì đến bạn. Vì chủ cũ mảnh đất của bạn là người có nghĩa vụ liên quan nên chủ cũ của bạn sẽ phải giải quyết riêng vấn đề này với nhà bên cạnh. Vấn đề này có được giải quyết hay không cũng không liên quan gì đến việc bạn xây nhà trên mảnh đất đã mang tên bạn. Nếu phải bồi thường thì cũng là nghĩa vụ của chủ cũ mảnh đất của bạn.
Theo điều 265, Bộ luật Dân sự:
"Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện, thì có quyền yêu cầu Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm."
Trong trường hợp này, bạn là người đứng tên mảnh đất đó, bạn là chủ sở hữa, người chiếm hữu hợp pháp đối với mảnh đất đó nên bạn có quyền yêu cầu người hàng xóm phải chấm dứt hành vi cản trở việc bạn xây nhà, nếu người đó vẫn cố tình cản trở bạn thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác (UBND xã, phường nơi bạn muốn xây dựng nhà) buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
Thứ tư, người hàng xóm vẫn chưa tháo dỡ công trình để trả lại phần đất đã lẫn chiếm mà đã được Tòa án giải quyết thì bạn có quyền yêu cầu người hàng xóm đó thực hiện việc trả lại phần đất đã lấn chiếm của bạn, nếu người đó vẫn không chịu thực hiện đúng theo quyết định của tòa án thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành phần nghĩa vụ chưa được thi hành theo nội dung bản án, quyết định (Khoản 2, Điều 6, Luật thi hành án dân sự 2008)
Tùy theo Tòa án ra quyết định mà bạn có thể yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện hoặc Cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh để giải quyết vấn đề này, căn cứ theo khoản 1, 2, điều 35, Luật thi hành án dân sự 2008:
"1. Cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện có thẩm quyền thi hành các bản án, quyết định sau đây:
a) Bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án cấp huyện nơi cơ quan thi hành án dân sự có trụ sở;
b) Bản án, quyết định phúc thẩm của Tòa án cấp tỉnh đối với bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án cấp huyện nơi cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện có trụ sở;
c) Quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm của Tòa án cấp tỉnh đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Toà án cấp huyện nơi cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện có trụ sở;
d) Bản án, quyết định do cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện nơi khác, cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh hoặc cơ quan thi hành án cấp quân khu ủy thác.
2. Cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh có thẩm quyền thi hành các bản án, quyết định sau đây:
a) Bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án cấp tỉnh trên cùng địa bàn;
b) Bản án, quyết định của Toà án nhân dân tối cao chuyển giao cho cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh;
c) Bản án, quyết định của Tòa án nước ngoài, quyết định của Trọng tài nước ngoài được Toà án công nhận và cho thi hành tại Việt Nam;
d) Quyết định của Trọng tài thương mại;
đ) Quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh;
e) Bản án, quyết định do cơ quan thi hành án dân sự nơi khác hoặc cơ quan thi hành án cấp quân khu ủy thác;
g) Bản án, quyết định thuộc thẩm quyền thi hành của cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện quy định tại khoản 1 Điều này mà thấy cần thiết lấy lên để thi hành;
h) Bản án, quyết định quy định tại khoản 1 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải uỷ thác tư pháp về thi hành án."
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
